ALIM SATIMDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

 ALIM SATIMDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

  • Gayrimenkul satışında gelir vergisi Gayrimenkullerin, edinme tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkartılmasından sağlanan kazancın değer artış kazancı olarak beyan edilip, gelir vergisinin ödenmesi gerekir. Bu, çok önemli ve ihmal edilmemesi gereken bir konudur. Artık vergi daireleri bu konu üzerinde ciddiyetle durmakta ve bu işin takibini yapmaktadır.
  • Vergi daireleri; Tapu Kadastro Bilgi Sistemi ile de tapuda yapılan işlemleri kolaylıkta takip edebilmektedir. Gayrimenkul alım-satımında herhangi bir kar elde etmişseniz ve bunu bildirmemişseniz; şunu bilin ki; vergi dairesi bunu kolaylıkla tespit edebilmekte ve bu karı sizden cezasıyla talep etmektedir. Tapuda satış yaparken; alım ve satım rakamlarınıza çok dikkat etmeniz gerekmektedir. Daha az harç ödemek için; alım bedeli genellikle çok düşük gösterilmektedir. Ancak bu gayrimenkul 5 yıl içinde satıldığı zaman ortaya gerçeğin de üzerinde bir kar çıkmakta ve birçok kişi bununla ilgili sorunlarla karşılaşmaktadır. 
  • Gösterilen yer ile tapuda işlem yaptığınız yer aynı mı? Tapu kayıtlarında işlem yapılan yerin adresi yer almaz. Tapuda bir yer; ilçe, mahalle, pafta, ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları ile kayıtlıdır. Size satılan yer ile gösterilen yerin; aynı yer olduğunu kontrol etmenizde fayda var. Adres ve ada parsel bilgilerinin aynı olup olmadığını belediyelerden kontrol edebilirsiniz. Blok ve bağımsız bölüm numaralarına ise tapuda kat irtifakı dosyalarında bulunan projeleri kontrol ederek ulaşabilirsiniz.
  • Arsa ya da arazi alırken gerekirse yer tespiti için kadastroya  da başvurun. İmar durumunu ise belediye imar bölümünden kontrol edin.
  • Kat irtifakı veya kat mülkiyeti var mı? İskanlı mı? Satın alacağınız yeri görüp beğenmeniz ve size uygunluğunu kontrol etmiş olmanız yetmez. Alacağınız yerin kat irtifaklı veya kat mülkiyetli olup olmadığına dikkat edin.  İnşaat bitmiş ancak kat mülkiyetine geçilmemişse bunun nedenlerini araştırın. İskanının olup olmadığına, iskan alınmamış ise inşaatta ruhsatına veya projesine aykırı bir durumun olup olmadığına bakın.
  • Tapu kayıtlarında; ipotek, haciz, şerh, kullanım hakkı gibi kısıtlamalar var mı?
  • Hisseli mi? Tapu kayıtlarını kontrol edin. Satın aldığınız yerin üzerinde herhangi bir takyidat (ipotek, haciz, şerh vs.) olup olmadığını kontrol edin. Unutmayın ki ipotek, haciz satışı engelleyen bir durum değildir. Eğer üzerinde ipotek veya haciz bulunan bir yeri almış iseniz o borcu üstlenmişsiniz demektir. Gayrimenkul ile birlikte bir borcu da satın almış olabilirsiniz.
  • Aldınız yerde başkasına ait bir şerh, kullanım hakkı gibi kısıtlamalar olup olmadığına da bakın.   Ayrıca aldığınız yer hisseli ise; ilk alım hakkının diğer hissedarlarda olduğunu unutmayın. Diğer hissedarların ödediğiniz bedeli (tapuda gösterdiğiniz satış bedelini) ödeyerek bu gayrimenkulü size sormadan elinizden alabileceklerini unutmayın.
  •  Geçmiş döneme ait emlak vergisi ödenmiş mi? Gayrimenkul alanların; aldıkları gayrimenkulün geçmiş yıllarda emlak vergisi borcunun olup olmadığını kontrol etmeleri gerekir. Çünkü tapuda imza atılan alım satım sözleşmesinde; alıcı ve satıcının emlak vergisi yönünden zincirleme olarak sorumlu tutuldukları yazılmaktadır. Eğer ödenmeyen emlak vergisi var ise; ilgili belediye bu vergileri yeni alıcıdan talep edebilir.
  • Gayrimenkulün satış yapılan yıla ait vergilerini satıcı öder. Belediyece verginin iki takside bölünmesi sadece birinci taksidin ödenerek satış yapılabileceği anlamına gelmez. Satış yapabilmesi için (yılın ilk iş günü satış yapılmış olsa dahi) o yıla ait tahakkuk eden bütün vergilerin ödenmesi gerekir.
  • Alıcı, gayrimenkulün alındığı tarihten itibaren üç ay içerisinde ilgili belediyeye emlak beyanında bulunmalıdır. Zaman zaman yeni alıcı beyanda bulunmuş olmasına rağmen; belediyeler satıcı adına açılmış olan eski beyan kaydını silmeyi ihmal edebilmektedir. Gayrimenkulünü satanlar, ileride emlak vergisine yönelik bir takiple karşılaşmamak için, satışı yaptıktan hemen sonra, ilgili belediyede kendi adlarına beyan düşümü yapmalarında fayda vardır.
  • Tapuda ödenen harç bedelleri Alıcı ve satıcı, satış bedeli üzerinden ayrı ayrı % 16,5 oranında harç öder. Tapu harcı gayrimenkulün gerçek alım-satım bedeli (belediyece bildirilen emlak beyan değerinden az  olmamak şartı ile) üzerinden hesaplanır. Gerçek alım –satım bedelini beyan edecek olan satıcı ve alıcıdır. Ülkemizde emlak piyasası şeffaf olmadığı için; gerçek bedelin tespiti zordur. Birçok kişi de tapuda az harç ödemek için; gerçek bedeli bildirmez. Ancak bu ileride karşılaşabilecekleri birçok sorunu da beraberinde getirir. İlerleyen zamanlarda yapılan inceleme neticesinde tapu değerinin düşük gösterildiği tespit edilirse; ödenmemiş harç miktarı cezalı ve faizi ile birlikte tahsil edilir.
  •  Gayrimenkulün gerçek alış bedelinin, belediyece bildirilen emlak beyan değerinden düşük olması halinde, gerçek alış bedeli ile harca esas bedel ayrı ayrı dikkate alınır. Bu durumda, belediyece bildirilen emlak değerinden harç alınır. Tapu senedine, gerçek satış bedeli ve harca esas bedel ayrı ayrı yazılır.        
  • Şirketlerin gayrimenkul satışı Şirketler, gayrimenkulün satışı nedeniyle fatura düzenlemek ve ayrıca KDV de tahsil etmek zorundadırlar. Gayrimenkulün satışından doğan kazanç da vergiye tabidir.
  •  Eşe ve çocuğa alınan gayrimenkul Gayrimenkulün, eş ve çocuğa alınması ancaködemesinin aile reisi tarafından yapılması halinde, karşılıksız bir alım söz konusu olur. Bu ise veraset ve intikal vergisine tabidir. Eş ya da çocuğun, beyanname verip, yüzde 5-15 arasında oranı değişen, veraset ve intikal vergisini ödemeleri gerekir.

Paylaş